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杭州开打商业地产争夺战 星耀城、中海寰宇天下

2019-04-03 11:41 来源:未知

  2008年,杭州市首次提出要打造20座“新城”、100个城市综合体。2010年,时任杭州市建委主任的杨军在中国杭州城市综合体发展峰会上表示,发展城市综合体是城市发展到一定阶段的必然选择,是转变城市发展方式、实施“紧凑发展”、“精明成长”的必然选择,是实现城市国际化战略的必然选择。也就是从这一年开始,杭州城市综合体建设加快了步伐,至今100个城市综合体已经建设过半。

  值得一提的是,除了被列入规划的100个城市综合体,杭州还有大量的项目都规划或者打着城市综合体的概念粉墨登场,不少开发商为了增强项目的吸引力,也纷纷提出了综合体的概念。与此同时,因为郊区化居住时代的到来,购房者对于综合体项目,也还抱着相当大的热情。

  值得一提的是,跟上述很多城市综合体不少由政府主导不同,这些项目大多由开发商开发运营,除了住宅房源之外,它们也规划有酒店式公寓、写字楼、商业、酒店等等其他物业形态,这部分项目的供应量,也不容小觑。

  比如在下沙,有综合体概念的项目,还包括80万平方米的龙湖滟澜山项目。这个楼盘主力为住宅,但同时还有20万平方米的商业天街和五星级酒店,打造的是杭州世界城市生之下的全新主流生活模式。与之相邻的东部国际商务中心,则为具备商务办公、五星级酒店、国际尖端标准A级写字楼以及地铁商业空间等功能设施,下沙新城的CBD核心综合体。

  而同处于下沙的宝龙城市广场,体量达33万平方米,主打概念就是下沙新城首个以多业态综合性商业为主题,集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的地标型城市综合体。其中,商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。

  在滨江,除了滨康综合体和星光大道等综合体之外,位于钱江新城CBD、奥体中心CBD、滨江新城CBD三大城市中心的黄金交叉点的中海寰宇天下,也是一个涵盖首席御江大宅、奢华酒店品牌、总部商务平台、都市商业裙带四类作品,是钱塘江一线万平米国际都市综合体。开发商表示,它将成为助推“钱塘江时代”城市价值的关键引擎之一。

  此外,同处滨江区域的星耀城总建筑面积达158330平方米。项目将打造为一个以IT为特色的商业办公综合体项目,规划主要有商业、写字楼以及酒店式公寓三种产品。综合体项目能提供非常完善的生活一体化服务,让生活模式更加便利快捷,也能享受到更多的生活配套服务。

  此外,囊括写字楼、酒店、餐饮美食和商业走廊等物业类型的浙商财富中心,填补了城西高端写字楼的市场空白;申花板块的矩阵国际,也在以往商务办公产品的基础上,总结出未来办公模式的新趋势,开创全新的未来商务办公模式,引领杭州写字楼新潮流。

  跟传统的住宅相比,综合体还包含着商业、写字楼等各种需要更出色运营能力的业态,开发商纷纷涉足综合体项目,其实也是在一定程度上,说明了他们对于商业物业前景的看好。

  7月初,杭州主城区迎来了下半年土地出让会,这是一块之前并没有得到多大关注的商业用地,位于古墩路与天目山路交叉口,可建面积13万平方米。竞拍开始后,两个买家展开角逐,你来我往,争夺不休,双方都大有“不拿到地誓不罢休”的意思。现场甚至出现了久违的“注意投资风险,谨慎报价”提示。一直到了32轮,11号竞买人慧展科技(杭州)有限公司才以11.49亿元总价力挫对手,将该宗土地收入囊中。

  值得一提的是,这是已经清冷了许久的杭州土地市场,难得一见的火爆场面。在宏观调控让土地市场哀鸿遍野的近两年来,这样难得一见的火爆场面,基本上由商业地产创造。今年上半年,杭州主城区共出让土地21宗,总出让面积586.5亩,总出让金额80.17亿元。这一数据仅相当于2010年同期的32%,并不好看。不过其中,商业地产却表现抢眼。在上半年主城区成功出让的这21宗土地,其中商业用地占了19宗,共计出让面积320585平方米,出让金额约67.6亿,占上半年土地出让总金额的84%,毫无疑问,成为土地市场的绝对主角。

  事实上,这种状况在去年就已经表现得比较明显。2011年,主城区共成交土地56宗,其中住宅用地仅成交22宗,商业用地却有34宗。在住宅市场一片肃杀的同时,商业用地市场反而热力四射,全年成交额达到147.8亿元,即使相对于火爆的2010年,也不降反升,上涨了8%。

  “商业地产的销售压力相比住宅要小,利润也要高一些,而且拿地价格相对较低,这在业内是人所共知的。”星耀城开发商星瀚置业总经理助理王奕告诉记者,这也是商业地产项目成为开发商热宠的原因之一。就比如他们公司,目前的投资重心也是在商业项目上。

  此外,王奕对杭州商业地产的前景很有信心。“杭州发展商业地产有它的先天优势,杭州是全省的经济、金融中心,消费能力很强。但是,杭州的商业地产发展又是和城市发展速度、经济实力不成匹配的,相对比较落后。过去带商业性质的地产项目更多的是以住宅的方法在做商业地产,最近两年才有了新的起色,比如万象城专题阅读)(相关干货)、印象城以及银泰城,可以说杭州的商业地产还有很大的发展空间。”他认为,一直以来杭州“商住倒挂”现象比较严重,同一地段的住宅售价超过写字楼甚至商铺的价格。经过此轮调控,住宅价格将会停留在一个比较稳定的水平,而商业地产的租金收益会有很大提升,对整个商业地产都是一个很大的契机。

  中海寰宇天下成为2012年杭州主城区成交量和成交金额双料冠军,除了好地段、中海品牌和实惠的价格之外,众多购房者看重的,是它80万平方米的体量。“除了住宅,这里还有酒店、写字楼、商业,所以不用担心今后的配套问题。”不少购房者这么认为。

  而处于地铁口的龙湖滟澜山,上半年也取得了非常不错的成绩。20万平方米的天街配套,是让不少购房者趋之若鹜的一大理由;而宝龙城市广场的“下沙武林门”的概念,显然也吸引了不少眼球。

  上个月,首次开盘的滨江综合体项目星耀城,这个毗邻地铁一号线江陵路站的项目,开盘当天售楼部现场人山人海,大多数购房者当场就下单签订正式合同,精品商铺成交9成,就连市场一直不是特别火的写字楼,也成交了8成。事后据开发商统计,开盘当天实现了4.5亿元的销售额,完成了全年销售任务的一大半,成为名副其实的“吸金盘”。

  事实上,随着楼市发展半径扩大,众多郊区板块纷纷迎来了交付期。对于这些区域来说,如何完善今后的生活配套,实现可居住性是最大的问题。所以,当拥有众多功能的城市综合体一经亮相,就受到了市场热捧。今年5月的杭州人居展上,最热闹的展位,无疑是新天地项目,这个楼盘当时刚刚展示了规划,展位现场人山人海,很好地诠释了市场对综合体项目的热情。

  业内人士认为,虽然杭州定位为二线城市,但杭州的经济规模、城市规模都已靠近一线城市,大部分都是年轻人,是一座活力城市。目前,很多二线城市的发展模式已经从单个商业中心到多个商业中心,而杭州目前还只停留在以武林广场为商业中心的阶段。所以,综合体的建设,对于未来城市的发展,是大有裨益的。从目前来看,市场与综合体之间尚处于“蜜月期”,但随着综合体项目纷纷上马,雷同性增强,综合体之间的竞争也将会越来越激烈。而要真正做好一个商业地产项目,考验的是开发商的后续运营能力。

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